楼市高杠杆并非金融危机罪魁

    虽然房利美、房地美两大房地产金融机构一度成为金融危机的导火索，但最大原因实则在于信用风险，由于对借款人的资格审核较松，导致很多资质不够的次级贷款进入房贷市场，才加剧了风险。
    全球化进程加速和资本监管的放松，使资本全球配置成为大趋势。近年来，国内资金投资海外的规模日益增加，其中，欧美国家不动产成为资金配置的首选。根据世邦魏理仕统计，2011年-2014年，中国资本投资海外商业物业（不包括开发项目及个人住宅投资）的年复合增长率高达72%，规模占亚洲海外投资超过四分之一。
    近期，美元升值预期增强，美国经济复苏势头乐观，使得“后金融危机”时代的美国楼市具有一些新特征。私募股权基金安泽资本合伙人、总经理吴亮在接受21世纪经济报道记者专访时表示，虽然房利美、房地美两大房地产金融机构一度成为金融危机的导火索，但高杠杆并非问题的根本所在。
    他还认为，美国楼市的复苏，是与宏观经济复苏同步的，这和国内楼市有着明显区别。从资产管理的角度来看，中国资金海外配置资产的趋势还将持续。
    选择和回报
   《21世纪》：近年来中国资本投资海外的规模不断加大，主要有哪些原因？
    吴亮：最近几年，中国经济处在变革期，经济增速放缓，市场投资的回报率在下降，风险却越来越高。也就是说，投资的回报率和安全性不相匹配。从资本逐利的角度，就要选择新的投资区域。另外还有汇率因素，美元升值、人民币贬值的趋势，促使投资者和商人把人民币资产换成美元资产。这其中，不动产是中国资本的主要目标。
   《21世纪》：从投资主体和区域上看，中国资本投资海外不动产有哪些特征？
    吴亮：中国资本的投资区域主要是欧洲和美国两大市场，另外澳大利亚也有一小部分。尤其是美国，政治稳定、法律体系完善、经济总量大，很受投资者欢迎。中国资本大规模投资海外是从2008年金融危机后开始的，从投资主体上看，最初是私募资本、中小型开发商、高净值人群。近两年保险资金开始加入，成为一股重要力量。
    但不同类型的投资主体，选择标的又有区别。险资追求长期稳定的回报，一般选择固定资产像写字楼，租金的年度净回报在5%-6%。其他几类投资主体主要选择不动产开发投资，开发投资的风险大、回报也高，通常在15%以上。
   《21世纪》：相比国内，15%的水平好像并不太具有竞争力，为什么投资者仍然选择海外投资？
    吴亮：一两年前，中国资本刚进入时对美国的回报预期非常高，要求达到20%-30%。但美国是成熟的市场，投资回报率比较稳定，不会太高。有些开发商决定自己操盘。但因为开发模式、法律规定等不熟悉，又交了很多学费。现在投资者基本形成了共识：分散风险比追求投资回报更重要；尽量寻找当地的合作伙伴。
   《21世纪》：美国市场对于中国资本的态度如何？
    吴亮：两极化。一部分非常欢迎。这个很容易理解，拥抱资本是大家普遍的心态。还有一部分持保留态度，这其中有些跟中国企业合作过。有家与中国大开发商合作过的美国大开发商曾经跟我说，以后不确定会不会再和中国资本合作，因为之前发生过摩擦冲突。
    美国的不动产开发模式都是轻资产开发，开发商往往只占10%股权，但要求有管理的权利，因为他们要给银行提供担保，承担较大风险。但因为中国习惯了“股权=话语权”的方式。因此类似冲突在合作中经常出现。